20/80 מול פטור ממדד: איזה מבצע קבלן באמת זול יותר
בשנת 2025 נמכרו בישראל כ-34,000 דירות מקבלן, ירידה של כ-25% לעומת 2024. מתוכן, כ-10,000 דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", והשוק החופשי כלל כ-24,000 עסקאות. קבלנים מתקשים להוריד מחירים בשל דרישות הבנקים המלווים, ולכן מציעים מבצעי אשראי כגון "20/80" (20% מקדמה, 80% במסירה), פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, והלוואות גישור.
תיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ביולי 2022, פוטר את 20% הראשונים ממחיר הדירה מהצמדה למדד, ומגביל את הרכיב הצמוד ל-40% מהמחיר. מדד תשומות הבנייה עלה בכ-3.7% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026. על דירה בשווי 2.4 מיליון שקל, עלייה מצטברת של כ-9% במדד מוסיפה כ-86,000 שקל.
בעת חתימה על חוזה, חשוב לבדוק ארבע שאלות מרכזיות: על איזה סכום חל האישור העקרוני למשכנתא, מי נושא בהפרשי מדד תשומות הבנייה עד המסירה, האם הלוואת הקבלן כובלת לבנק מסוים ומה הריבית לאחר המסירה, ומה מחיר הדירה ללא המבצע. ההפרש בין המחירים הוא עלות האשראי שיש להשוות.
מבצע 20/80 נראה אטרקטיבי בשל המקדמה הנמוכה, אך דורש הון עצמי ומשכנתא על סכום גבוה יותר במועד המסירה. בנק ישראל הגביל הלוואות בלון ל-10% מביצועי המשכנתאות של כל בנק, מה שהפך מבצעים מסוג זה לפחות זמינים. פטור ממדד, לעומת זאת, מספק ודאות לגבי 40% ממחיר הדירה.
היקף המשכנתאות לדיור באוגוסט 2026 הסתכם ב-10.9 מיליארד שקל, ומתחילת השנה ב-79.6 מיליארד, עלייה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה. יועצי משכנתאות מייחסים חלק מהפער לעסקאות ישנות במבצעי מימון שמגיעות כעת לנטילת ההלוואה. מבצעי הקבלנים ממשיכים לעבוד בשל ירידת הריבית במשכנתאות, המקלה על ההחזר הפותח, בעוד הקבלנים מעדיפים למכור אשראי במקום להוריד מחירים הפוגעים בדוחות האפס שלהם.
