הטעויות במשכנתא של 2026: מ-20/80 עד דוח האשראי
שוק המשכנתאות בשנת 2026 מתאפיין במבצעי קבלנים, הקלות שונות וריבית בנק ישראל הנמוכה שעומדת על 3.25%. לצד תנאים אלו, טעויות ישנות בשוק ממשיכות להופיע, ונוספות להן טעויות חדשות.
אחת הטעויות המרכזיות היא חתימה על תוכנית משכנתא מסוג 20/80 עם אישור עקרוני המכסה רק את המקדמה. הבנק בוחן את יתרת ה-80% רק במועד מסירת הדירה, תוך התחשבות בהכנסה ובשמאות באותו מועד. שינויים בהכנסה או בשמאות בין חתימת החוזה למועד המסירה עלולים ליצור פער הון עצמי משמעותי, שיצריך השלמה מהכיס או ביטול עסקה.
טעות נוספת היא דילוג על שמאות מוקדמת, במיוחד בנכסים חריגים כמו דירות מפוצלות או נכסים במושע. במקרים אלו, השמאי עלול להפחית משמעותית את שווי הנכס לאחר סגירת החוזה, מה שיחייב את הרוכש להשלים פער של מאות אלפי שקלים. גם הלוואות קבלן, הנראות כחסכוניות, עלולות להוביל לריבית גבוהה על יתרת התמהיל בבנק המלווה את הפרויקט.
שינוי עתידי שיחול באוקטובר הקרוב ישפיע על רוכשי דירות להרחבה. כיום, החזר על משכנתא קיימת מנוכה מההכנסה הפנויה, אך החל מאוקטובר, ההחזר הקיים יתווסף להחזר החדש, מה שיקשה על קבלת משכנתא חדשה.
טעות נוספת נוגעת לדוח נתוני האשראי. שיקים שחזרו בעבר, הוראות קבע שנכשלו או הלוואות רכב קטנות עלולים לצמצם את יחס ההחזר המאושר, גם אם מדובר בסכומים קטנים. סילוק חובות אלו לפני הגשת הבקשה למשכנתא יכול להגדיל משמעותית את סכום המשכנתא המאושר.
בנוסף, יש לשים לב לביטוח חיים המכסה רק את יתרת החוב לקבלן, ולהלוואות הורים שעלולות להשפיע על יחס ההחזר של הילדים ולשעבד את נכס ההורים. מומלץ לבצע בדיקה קצרה לפני חתימה הכוללת אישור עקרוני על מלוא הסכום, שמאות מוקדמת, דוח אשראי עדכני, וחישוב החזר תחת תרחישים קיצוניים של עליית ריבית או ירידה בהכנסה.
