משקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן בישראל: עלייה בשכר הדירה וריבית נמוכה משפרים את הכדאיות
לאחר שנים של חוסר כדאיות, שוק הנדל"ן להשקעות בישראל מתחיל להראות סימני התאוששות. עלייה בשכר הדירה, ירידה במחירי הדירות (במונחים ריאליים) והוזלת עלויות המימון האיחוד לכדי שיפור משמעותי בחישובי הרווחיות למשקיעים. אמנם מדובר עדיין לא בחזרה המונית, אך בערים מרכזיות רבות, התשואה על דירה להשקעה הופכת לאטרקטיבית יותר, ובמקרים מסוימים אף מכסה את עלויות המשכנתא ומשאירה רווח נקי.
השינוי המשמעותי ביותר נובע משילוב של מספר גורמים. בשנתיים האחרונות, שכר הדירה עלה בערים רבות, בעוד מחירי הדירות נותרו יציבים או אף ירדו. במקביל, ריבית המשכנתא נמצאת במגמת ירידה. ניתוח עדכני של שוק הנדל"ן הישראלי, מיולי 2026, מראה כי ב-11 מתוך 13 ערים שנבדקו, שכר הדירה מכסה את עלויות הריבית על משכנתא בשיעור מימון של 50%. זאת בניגוד ליולי 2024, אז רק בבאר שבע המצב היה דומה. לדוגמה, בפתח תקווה, הפער החודשי בין ההכנסה משכר דירה להוצאות הריבית הפך מחסר של כ-730 שקלים לרווח של כ-820 שקלים. בדומה, בנתניה הפער השתפר מכ-1,500 שקלים חסר לכ-240 שקלים רווח.
גם התשואה הגולמית על השקעה עלתה. ב-11 מתוך 13 ערים שנבדקו, התשואה עלתה בהשוואה ליולי 2024. בפתח תקווה היא עלתה מ-2.28% ל-2.67%, בנתניה מ-1.99% ל-2.39%, ובבאר שבע הגיעה ל-3.21%. עם זאת, התשואות עדיין נחשבות צנועות, סביב 2-3% בשנה לפני הוצאות נוספות כמו מסים, תיקונים ותקופות ללא שוכרים. לכן, עדיין מוקדם לדבר על "תור זהב" חדש לנדל"ן, אך השוק הגיע לנקודה בה כדאי למשקיעים לבחון אותו מחדש.
הורדת הריבית של בנק ישראל, שהגיעה ל-3.25% בספטמבר 2026, תורמת גם היא לשיפור הכדאיות. כל הורדה של רבע אחוז בריבית יכולה לחסוך כ-2,500 שקלים בשנה על משכנתא של מיליון שקלים. למרות שההשפעה המלאה תלויה במבנה המשכנתא, הכיוון הכללי נוח יותר למשקיעים. בעבר, ריבית משכנתא גבוהה לצד תשואה נמוכה הפכו את הנדל"ן לפחות אטרקטיבי לעומת אלטרנטיבות פיננסיות כמו פיקדונות ואג"ח. כעת, עם ריבית יורדת ותשואה עולה, המצב מתחיל להשתנות.
עם זאת, קיימים עדיין חסמים משמעותיים. מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה נותר גבוה (8% עד 10%), מה שמייקר משמעותית את עלות הכניסה למשקיעים. בנוסף, יחס מחירי הדירות להכנסה הממוצעת עדיין גבוה מאוד בישראל, מה שמקטין את התשואה הנוכחית. המודל של "נדל"ן תמיד עולה" כבר לא תקף באותה מידה, והמשקיעים נדרשים לבחון כל עסקה לגופה, תוך התחשבות בעלויות הראשוניות והפוטנציאל לטווח ארוך. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עומד על כ-84 אלף יחידות, מה שעלול להמשיך להפעיל לחץ על המחירים.
ההבדלים בין ערים ואזורים הופכים למשמעותיים יותר. בעוד באר שבע מציגה תשואה גבוהה, בערים יקרות יותר כמו הרצליה התשואה נמוכה יותר, למרות עלות הנכס הגבוהה. לכן, ההחלטה האם להשקיע בדירה בישראל מחייבת כיום בחינה מדוקדקת של מיקום ספציפי ונכס ספציפי. השילוב של ריבית יורדת, שכר דירה יציב, מחירי דירות שמתייצבים והיצע גדול של דירות חדשות, עשוי להפוך את החודשים הקרובים למכריעים עבור שוק הנדל"ן.
