עמלה של 45 אלף שקל או 90 אלף על אותה משכנתה: תשע הרצות במחשבון המיחזור

בחינת מחשבון מיחזור משכנתאות חושפת פערים של עשרות אלפי שקלים בעמלות הפירעון המוקדם, תלוי במסלול ההלוואה. לדוגמה, על יתרת משכנתא של 900 אלף שקל בריבית 5.5% עם 22 שנה שנותרו, מעבר להצעה חדשה בריבית 4.2% יכול להביא לעמלת פירעון של כ-97,927 שקל אם כל ההלוואה במסלול קבוע. לעומת זאת, אם מחצית ההלוואה נמצאת במסלול הפריים, אותה הצעה בדיוק תגרור עמלה של כ-45,128 שקל בלבד, פער של למעלה מ-52 אלף שקל.

הפערים נובעים מהאופן שבו מחושבת עמלת ההיוון, הנגזרת מההפרש בין ריבית ההלוואה הקיימת לריבית השוק הממוצעת. מסלולי הפריים נהנים מפטור כמעט מלא מעמלה זו, בעוד מסלולים בריבית קבועה סופגים את מלוא החישוב. הדבר מוביל לכך שכאשר ריבית השוק יורדת והמיחזור נראה משתלם יותר, עמלת ההיוון עולה באופן משמעותי במסלולים הקבועים.

במקרה אחר, על יתרת משכנתא של 800 אלף שקל ל-15 שנה בריבית 4.9%, מעבר להצעה חדשה בריבית 3.4% (פער של אחוז וחצי) יביא לחיסכון נטו של כ-78,781 שקל לאחר כיסוי העלויות, בעוד מעבר להצעה בריבית 4.4% (פער של חצי אחוז) יניב חיסכון נטו של כ-6,910 שקל בלבד, פי 11 פחות על אותה עמלה.

גם משך הזמן שנותר להלוואה משפיע באופן דרמטי. הארכת תקופת משכנתא של 900 אלף שקל מ-20 ל-25 שנה, למרות ירידה משמעותית בהחזר החודשי, מייקרת את סך התשלומים לאורך חיי ההלוואה בכ-63,563 שקל. בנוסף, גמישות במשא ומתן על גובה העמלה יכולה להביא לחיסכון משמעותי. לדוגמה, על יתרת משכנתא של 1.2 מיליון שקל, הנחה של 40% על עמלת ההיוון יכולה להגדיל את החיסכון נטו בכ-53,573 שקל בהשוואה להנחה של 10% בלבד.

הנתונים מדגישים את החשיבות של בדיקה מעמיקה והשוואת תרחישים שונים, תוך התחשבות במסלולי ההלוואה, משך הזמן הנותר והתנאים המוצעים, לפני קבלת החלטה על מיחזור משכנתא. מומלץ לבצע הרצה מחודשת של הנתונים לפני החתימה, שכן ריבית השוק מתעדכנת מדי חודש.