עמלה של 45 אלף שקל או 90 אלף על אותה משכנתה: תשע הרצות במחשבון המיחזור

בחינת מחשבון מיחזור משכנתאות חושפת פערים של עשרות אלפי שקלים בעמלות הפירעון המוקדם, תלוי במסלול ההלוואה. לדוגמה, על יתרת משכנתא של 900 אלף שקל בריבית 5.5% עם 22 שנה שנותרו, עמלת הפירעון יכולה להגיע לכ-98 אלף שקל במסלול קבוע מלא, בעוד שבמסלול שבו מחצית ההלוואה צמודה לפריים, העמלה יורדת לכ-45 אלף שקל, הפרש של למעלה מ-53 אלף שקל.

הפערים נובעים מהאופן שבו מחושבת עמלת ההיוון, הנגזרת מההפרש בין ריבית ההלוואה הקיימת לריבית השוק הממוצעת. מסלולי הפריים נהנים מפטור כמעט מלא מעמלה זו, בעוד שמסלולים בריבית קבועה סופגים את מלוא החישוב. שינוי קטן בהגדרות המחשבון, כמו אחוז המסלול הקבוע לעומת הפריים, יכול להוביל להבדלים דרמטיים בחיסכון נטו לאורך חיי ההלוואה, שיכול להגיע במקרים מסוימים לכ-105 אלף שקל, לעומת כ-60 אלף שקל בתרחישים אחרים.

גם משך הזמן שנותר להלוואה משפיע באופן משמעותי. במקרה של יתרת 300 אלף שקל בריבית 5.5% עם שש שנים בלבד לסיום, המעבר להצעה חדשה בריבית 4.2% מוריד את ההחזר החודשי ב-180 שקל בלבד, אך העמלה מסתכמת בכ-9,900 שקל בלבד. עם זאת, בשל ההפרש החודשי הנמוך, עלויות המיחזור לא מכוסות במלואן עד סוף התקופה, והתוצאה היא ייקור קל של כ-900 שקל.

הארכת תקופת המשכנתא, גם אם היא מורידה את ההחזר החודשי באופן משמעותי, עלולה לייקר את ההלוואה הכוללת. לדוגמה, הארכת משכנתא של 900 אלף שקל ל-25 שנה במקום 20, תוך הורדת ההחזר החודשי ב-1,341 שקל, מייקרת את סך התשלומים והעמלות בכ-63 אלף שקל.

בחינת תרחישים נוספים מדגימה את ההשפעה של גובה ההנחה על עמלת ההיוון. במקרה של משכנתא של 1.2 מיליון שקל, הנחה של 10% על העמלה מובילה לחיסכון נטו של כ-44 אלף שקל, בעוד שהנחה של 40% מכפילה את החיסכון לכ-98 אלף שקל. ההבדל בין התרחיש המשתלם ביותר לחלש ביותר במדגם עומד על כ-168 אלף שקל, מה שמדגיש את החשיבות של בדיקה מעמיקה והשוואת תנאים.