ספירלה של מעגל סגור: סכנת האשראי שמסתתרת בענף הנדל"ן

יזמי נדל"ן בישראל מגדילים באופן משמעותי את נטילת ההלוואות מהבנקים, עלייה של 40% בשנה האחרונה, זאת בשל קשיים במכירת דירות והתייקרות עלויות הביצוע והריבית. נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, הביע דאגה מהפער הגדל בין ניצול האשראי למכירות, והצהיר כי לבנק כלים לפעול אם המצב יחמיר.

בעיה מרכזית נוספת היא מגבלת האשראי הענפי של 20% שקבע בנק ישראל, שמטרתה למנוע ריכוזיות יתר. אולם, המאמר טוען כי מגבלה זו מהווה 'בלוף' בשל הפרדה מלאכותית בין ענף הנדל"ן לענף השירותים הפיננסיים. הלוואות הניתנות לגופים פיננסיים, אשר משמשים לאחר מכן למימון פרויקטים נדל"ניים, אינן נספרות תחת מגבלת הנדל"ן, מה שיוצר אשליה של פיזור סיכונים.

החגיגה של ההלוואות מתרחשת גם בשוק החוץ-בנקאי. בשנת 2025 פעלו בישראל כ-800 נותני אשראי חוץ-בנקאי, שהעמידו כ-84 מיליארד שקל באשראי. מתוכם, למעלה מ-40 מיליארד שקל הופנו לענף הנדל"ן, בעיקר ליזמים וקבלנים (כ-29.6 מיליארד שקל) וכן לדיור לפרטיים (כ-10.9 מיליארד שקל).

הגופים החוץ-בנקאיים עצמם מגייסים את רוב הכסף (כ-60%, כ-61 מיליארד שקל) מהבנקים, אך תחת הגדרות פיננסיות ולא נדל"ניות. מצב זה יוצר סיכון מערכתי כפול: אם קבלנים יקרסו, הבנקים עלולים לספוג הפסדים הן מהאשראי הישיר לפרויקטים והן מהחובות של הגופים החוץ-בנקאיים שלא יוכלו לשרת את חובותיהם הפיננסיים. הדבר עלול להוביל לכך שהציבור ישלם בסופו של דבר את המחיר.

בנוסף, המאמר מתייחס לשינויים הצפויים בענף הנדל"ן בעקבות סיום כהונתו של משה גפני, יו"ר ועדת הכספים, שבלם בעבר רפורמות בתחום המיסוי. ברשות המסים מקווים כעת למערכת מיסוי ברורה והוגנת יותר. כמו כן, מוזכר כי ישראלים ממשיכים לנהל השקעות בניירות ערך דרך הבנקים, למרות עמלות גבוהות יותר בהשוואה לבתי השקעות, מה שמניב לבנקים רווחים של מאות מיליוני שקלים מעמלות.