לא חסרות לישראל תוכניות לדירות - חסרה היכולת להפכן לערים

מדיניות הדיור בישראל מתמקדת בשנים האחרונות במספר יחידות הדיור המאושרות, נתון המגיע לשיאים חדשים. בשנת 2025 אושרו למעלה מ-223 אלף יחידות דיור, וכן נרשמו כ-80 אלף התחלות בנייה. אולם, מספר זה אינו משקף את המציאות בשטח, שכן דירות שאושרו עשויות להיבנות רק בעוד שנים, ודירות שהחלו להיבנות אינן בהכרח ממוקמות באזורי ביקוש, מחוברות לתשתיות הנדרשות או מוצעות במחיר בר השגה.

הבעיה המרכזית טמונה בניהול נפרד של מערכות התכנון, הקרקע, התחבורה, התשתיות, השלטון המקומי, המימון והביצוע. הפרדה זו גורמת לכך שניתן לעמוד ביעדי תכנון אך להיתקע בבעיות תשתיות, לשווק קרקע ללא תחבורה מספקת, או להתחיל בנייה כשהביקוש נחלש. במקביל, עליית האשראי למימון פרויקטים למגורים מתרחשת במקביל למלאי דירות חדשות לא מכורות.

ההיסטוריה מלמדת כי פתרון מהיר של מחסור בדירות אינו מבטיח פתרון לבעיית הדיור. בשנות התשעים, גל העלייה מברית המועצות הוביל להכפלת התחלות הבנייה, אך חלק מהדירות נותרו לא מאוכלסות עקב היעדר תעסוקה, תחבורה ושירותים באזורי הבנייה.

מודלים בינלאומיים, כמו באוקלנד שבניו זילנד וסינגפור, מציעים פתרונות שונים. אוקלנד שינתה את כללי התכנון כדי לאפשר בנייה בצפיפות גבוהה יותר, מה שהגדיל את קצב הבנייה. סינגפור משלבת תכנון שכונות עם תשתיות תחבורה, חינוך, מסחר ושירותים קהילתיים, כאשר רוב התושבים גרים בדיור ממשלתי בבעלותם.

הלקח לישראל הוא שיש לחבר את כלל הגורמים בשרשרת הדיור: תכנון עם תחבורה, בנייה עם תשתיות, שכונות עם תעסוקה ושירותים, רשויות מקומיות עם מודל כלכלי מתאים, וענף בנייה עם כוח אדם וטכנולוגיה. רק חיבור זה יהפוך את מלאי התכנון העצום של ישראל לנכס, ויאפשר הפיכת דירות לשכונות וערים שניתן לחיות בהן.