המשקיעים חוזרים? למה רכישת דירה הפכה להיות אטרקטיבית ביחס להשקעות סולידיות

שוק הדיור בישראל עובר שינוי משמעותי בכדאיות ההשקעה בדירות, כך עולה מניתוח עדכני. בעוד שמחירי הדירות במגמת ירידה ושכר הדירה עולה, החיבור בין הגורמים הללו, יחד עם ירידת הריבית על המשכנתאות, הופך את רכישת הדירה לאטרקטיבית יותר ביחס להשקעות סולידיות.

עד יולי 2024, ברוב הערים בישראל שכר הדירה החודשי לא כיסה אפילו את עלות הריבית על משכנתא של 50% ממחיר הדירה. המשקיע נאלץ להוסיף כסף מכיסו, מתוך הימור על עליית ערך עתידית. כיום, המצב השתנה: ברוב הערים שנבדקו, שכר הדירה כבר מכסה את עלות הריבית, ובחלקן אף מייצר פער חיובי. השינוי בולט במיוחד בפתח תקווה, שם הפער החודשי התהפך ממינוס 730 שקל לפלוס 820 שקל, ובנתניה מכ-1,500 שקל לרעת המשקיע לכ-240 שקל לטובתו. גם בערים כמו הרצליה, ירושלים, רמת גן ואחרות נרשם שיפור משמעותי.

התשואה הממוצעת על השקעה בדירה השתפרה אף היא. ב-11 מתוך 13 ערים שנבדקו, התשואה עלתה בין יולי 2024 ליולי 2026, ובחלקן בשיעור ניכר של עד 20%. עם זאת, התשואות המוחלטות עדיין נמוכות יחסית, ועומדות על כ-2.3% עד 3.2% בערים שנבדקו. נתונים אלו עדיין נמוכים מהתשואות המוצעות באפיקי השקעה סולידיים יותר, כמו פיקדונות בנקאיים או קרנות כספיות, המציעים תשואה דומה ללא הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל"ן (שוכרים, תחזוקה, חוסר נזילות).

גורמים נוספים המרתיעים משקיעים הם מס הרכישה הגבוה (8% מהשקל הראשון על דירה להשקעה) והמחירים הגבוהים של הדירות עצמן. ירידה נוספת במחירי הדירות, תרחיש אפשרי לאור מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו, עלולה למחוק את הרווח מהשכירות. בנוסף, חזרה של משקיעים לשוק עלולה לבלום את ירידת המחירים ולהקשות על רוכשי דירה ראשונה.

למרות השיפור בכדאיות, ישנם גורמים שעשויים לעצור את המגמה: עלייה מחודשת באינפלציה שתביא לעליית ריבית, התייצבות או ירידה בשכר הדירה כתוצאה מחזרה של משקיעים לשוק, או המשך ירידת מחירי הדירות שיפגע בתשואת ההון. הנתונים של החודשים הקרובים, ובפרט התנהלות מלאי הדירות והמחירים ברבעון הרביעי, יכריעו את המשך המגמה. בינתיים, נתוני העסקאות מראים עלייה מסוימת בפעילות המשקיעים, אך הם עדיין רחוקים מהשיא ההיסטורי.