האם מותר לפצל בית משותף כדי לבנות ממ"ד ברוב של 60% בלבד?
בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל חלקית ערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין, וקבע כי לא ניתן להכריז על בית משותף כ"בית מורכב" לצורך הקלה ברוב הנדרש לבניית ממ"ד, מבלי לאפשר לכל הצדדים לטעון בנושא. במקרה הנדון, בעלי דירות במבנה קדמי בחיפה ביקשו לבנות ממ"ד, והמפקחת קבעה כי הבית הוא "בית מורכב", ולכן די בכך שרוב של 60% מבעלי הדירות במבנה הקדמי הסכימו, מבלי לצרף את המבנה האחורי לספירת הרוב.
השופטת תמר נאות־פרי קבעה כי בעוד שהחלת דין "בית מורכב" אינה שגויה כשלעצמה, היא דורשת השלמות. יש להגדיר את "קווים לדמותו" של כל אגף, אילו חלקי רכוש משותף יחולו עליו, ולוודא שהבנייה אינה פוגעת באגף השני. בנוסף, הצדדים לא קיבלו הזדמנות נאותה לטעון בנוגע להחלטות אלו.
בעקבות זאת, התיק הוחזר למפקחת להשלמת הטיעון ומתן פסק דין משלים, ובינתיים לא ניתן להמשיך בעבודות הבנייה. פסק הדין מדגיש כי אישור פיקוד העורף אינו מהווה תחליף להסדרה קניינית מלאה, וכי הסכמות בכתב, המעוגנות בתקנון, הן חיוניות לפני קידום תוכניות בנייה והתחדשות עירונית.
התיקון לחוק המקרקעין (תשפ"ד־2023) מאפשר בניית ממ"ד ברוב מופחת של 60% בבתים משותפים, ורואה כל אגף ב"בית מורכב" כבית נפרד לצורך ספירת הרוב. עם זאת, פסק הדין הנוכחי מבהיר כי החלת סעיף זה מחייבת תהליך מסודר של הגדרת האגפים והשפעת הבנייה עליהם, תוך שמירה על זכויות כלל הדיירים.
