השכונה היחידה בתל אביב שמחירי הדיור בה ממשיכים לזנק

מחקר חדש שערך שמאי המקרקעין ועו"ד אסף גסטפרוינד חושף כי בעוד שמחירי הדיור בתל אביב בכללותם מתמתנים או יורדים, שכונת יד אליהו בולטת כחריגה, עם עלייה משמעותית במחירי הדירות. המחקר, שבחן כ-310 עסקאות בדירות יד שנייה בשכונה בין ינואר 2020 למרץ 2026, מצא כי המחיר הממוצע למטר רבוע עלה ב-25.6%, מ-34,261 שקל בתחילת התקופה ל-43,048 שקל בסופה. נתון זה גבוה מהעלייה במדד מחירי הדיור הארצי למחוז תל אביב באותן שנים, שעמד על 19.4%.

העלייה המשמעותית ביותר נרשמה בשנת 2025, שנה שבה נאמר כי מחירי הדיור בתל אביב יורדים. ביד אליהו, דווקא באותה שנה, עלו מחירי הדירות ב-12.6%, מ-39,423 שקל למטר רבוע ל-44,372 שקל למטר רבוע, בעוד שמדד הלמ"ס למחוז תל אביב עלה ב-0.7% בלבד. שנת 2025 הייתה גם שנת השיא במספר העסקאות בשכונה, עם 77 עסקאות, מה שמצביע על שוק פעיל ולא על תנודות הנובעות ממספר עסקאות בודדות.

ההסבר המרכזי לעלייה, לפי גסטפרוינד, הוא תמחור ציפיות להתחדשות עירונית עתידית בשכונה. באופן מפתיע, העלייה נרשמה באופן דומה הן בדירות הנמצאות במתחמי התחדשות עירונית (עלייה של 25.8%) והן בדירות ותיקות מחוץ למתחמים (עלייה של 23.8%). ממצא זה מרמז שהשוק מתמחר את עתיד השכונה כולה, ולא בניינים ספציפיים עם תוכניות מאושרות. קונים של דירות ישנות בשכונה למעשה רוכשים "אופציה על השכונה".

הסברים נוספים לעלייה כוללים את העובדה שיד אליהו החלה את התקופה מרמת מחירים נמוכה יחסית לשכונות מרכז העיר, מה שמאפשר עלייה מהירה יותר כשהביקוש מתפשט. כמו כן, ייתכן שינוי בהרכב הרוכשים והתחזקות השכונה כיעד למשפחות צעירות, אם כי הסבר זה אינו מגובה בנתונים ישירים מהמחקר.

המחקר הקפיד על מתודולוגיה קפדנית כדי להבטיח את אמינות הנתונים. נבדקו רק דירות יד שנייה, כדי למנוע עיוות הנובע ממכירת דירות חדשות מקבלן, שהן יקרות יותר. בנוסף, בוצעה בקרה על גודל הדירות, וחושב המחיר הממוצע לכל טווח גודל בנפרד, תוך שימוש במשקולות אחידות בכל השנים. המחיר הממוצע נבדק גם לאחר נטרול גורמים נוספים כמו שטח, גיל בניין, קומה, מספר חדרים וחניה, כדי להבטיח שהעלייה אכן משקפת שינוי אמיתי במחיר ולא שינוי בתמהיל הדירות הנמכרות.