היזמים בישראל הפסיקו למכור דירות. הם מוכרים אשראי

שוק הנדל"ן הישראלי עובר שינוי מהותי, כאשר יזמים עוברים ממכירת דירות למעשה למכירת אשראי, תוך שהם נוטלים על עצמם סיכונים גוברים. נתון המכירות של דירות כבר אינו המדד העיקרי, אלא תנאי האשראי שבהם נמכרות הדירות. יזמים רבים, במקום להוריד מחירים, מציעים תנאי מימון מקלים, כגון מבצעי "אפס ריבית עד המסירה", שבהם הרוכש משלם מקדמה נמוכה והיתרה רק בקבלת המפתח. מבצעים אלו יוצרים פער תזרימי עבור היזם, שכן הבנייה מתקדמת לפי לוח זמנים אחד, בעוד שהתשלומים מהרוכשים מתפרסים על פני תקופה ארוכה יותר.

כדי לגשר על הפער התזרימי, יזמים מגדילים את מסגרות הליווי שלהם מול הבנקים, או מציעים לרוכשים הלוואות בלון לתקופה של שלוש עד ארבע שנים, כאשר הקבלן מממן את הריבית. מצב זה מגדיל את החשיפה של הבנקים, שכן הם מממנים הן את פרויקט היזם והן את הלוואות הרוכשים. שיעור המשכנתאות שנלקחו כהלוואות בלון, כולל כאלו שאינן בסבסוד קבלן, הגיע בדצמבר 2024 לשיא של 23.3%, עלייה דרמטית לעומת 4%-5% לפני עליית הריבית.

הסיכון הגובר מתבטא גם בעלייה בשיעור הביטולים בעסקאות. בעוד שבשנת השיא 2021 עמד שיעור הביטולים על חצי אחוז בלבד כשנתיים לאחר סיום השנה, ב-2024 הוא כבר הגיע ל-2.3%, פי ארבעה וחצי ויותר מוקדם יותר. גם חברות נדל"ן גדולות מדווחות על ירידה ברווח הנקי למרות עלייה במכירות, כפי שניתן לראות בדוחות של י.ח. דמרי, שייחסה חלק מהירידה לעלייה בהוצאות המימון.

בנק ישראל זיהה את הסיכון והחל לפעול להגבלתו. בחוזר מאפריל 2025 הוגבלו הלוואות בלון בסבסוד קבלן ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות. בנוסף, פרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים דוחים מעל 40% מהתשלום למועד המסירה, יחויבו בהקצאת הון נוסף לבנקים המממנים. כלים אלו נועדו להקטין את הסיכון, אך עלולים לייקר את המימון ליזמים המסתמכים על עסקאות אלו.

למרות ירידת הריבית הצפויה, המומחים מציינים כי היא אינה פותרת את בעיית עלויות המימון שכבר נספגו על ידי היזמים. השאלה המרכזית כיום בשוק הדיור אינה רק המחירים, אלא מי נושא בסיכון האשראי של הרוכשים. בשנתיים האחרונות, התשובה היא במידה גוברת: היזם, ולאחריו הבנק המלווה. שינוי זה, שבו השוק הפסיק לשלם במזומן, טרם הופנם במלואו על ידי רבים בתעשייה.