שכונת התקווה: 39 עסקאות בשנה סביב 26.6 אלף שקל למ"ר - והפינוי-בינוי עדיין על הנייר

שכונת התקווה בתל אביב, הממוקמת בין דרך ההגנה לנתיבי איילון, מהווה אחד האזורים האחרונים בעיר שבהם ניתן לרכוש דירה בפחות משני מיליון שקל. בשנה האחרונה נמכרו בשכונה 39 דירות במחיר ממוצע של כ-26.6 אלף שקל למטר רבוע, שהסתכם בכ-1.575 מיליון שקל לעסקה. רוב הבניינים בשכונה נמוכים, בני קומה או שתיים, והיא מאופיינת במדד חברתי-כלכלי נמוך (3 מתוך 10). לצד משפחות ותיקות, גרים בשכונה שוכרים צעירים ומשקיעים המהמרים על התחדשות עתידית.

מחירי העסקאות האחרונות נעים ברובם בין 27 ל-32 אלף שקל למטר רבוע. לדוגמה, דירת שלושה חדרים בשטח 67 מ"ר ברחוב דעואל נמכרה ב-1.8 מיליון שקל (כ-26.9 אלף שקל למ"ר), ודירת ארבעה חדרים בשטח 85 מ"ר בבניין חדש ברחוב קמואל נמכרה ב-1.98 מיליון שקל (כ-23.3 אלף שקל למ"ר), מה שמצביע על כך שהתמחור מושפע מהשכונה ולא רק מגיל הבניין.

ההיצע הנוכחי בשכונה כולל כ-65 דירות למכירה, כאשר חלקן מוצעות במחירים גבוהים יותר מהממוצע, אך ניכרות הורדות מחיר במודעות. לדוגמה, דירה שירד מחירה ב-80 אלף שקל מוצעת כעת ב-2.59 מיליון שקל. מחירי ההיצע מהווים נקודת פתיחה למשא ומתן, והעסקאות נסגרות לרוב במחיר נמוך יותר.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-4,700 שקל לחודש, מה שמעניק תשואה ברוטו של כ-3.5% על הנכסים, אחת הגבוהות בתל אביב. נתון זה מושך משקיעים, אך יש לזכור כי חלק מהדיווחים על השכונה כהזדמנות לפני זינוק נובעים מבעלי עניין. תוכניות התחדשות עירונית, כגון פרויקטי פינוי-בינוי, עדיין נמצאות בשלבי תכנון ועל הנייר, ופרויקטים גדולים מתוכננים בכפר שלם הסמוכה, מה שמצביע על היצע עתידי גדול באזור.

יתרונות השכונה כוללים מחיר כניסה נמוך יחסית לתל אביב, תשואת שכירות גבוהה, קרבה לנתיבי איילון ולמרכז העיר, וכן את הקו הסגול של הרכבת הקלה הצפוי לפעול באזור בסביבות 2027. החסרונות כוללים מלאי בניינים ישן, חלקו במצב רעוע, רחובות צרים, חניה קשה, מדד חברתי-כלכלי נמוך, ופער בין הבטחות להתחדשות לקצב הביצוע בפועל. קנייה להשקעה מניבה תשואה שוטפת, בעוד קנייה על בסיס התחדשות עתידית דורשת סבלנות רבה.