רמת חן: המ"ר החציוני ירד ל-40-42 אלף שקל - ודירות 4 חדרים איבדו 12% בשנה
המחיר למטר רבוע חציוני בשכונת רמת חן שבדרום רמת גן עומד ב-12 החודשים האחרונים על 40 עד 42 אלף שקל, לאחר ירידה של כ-6% בכלל הנכסים. הירידה בולטת במיוחד בדירות ארבעה חדרים, שאיבדו כ-12% מערכן בשנה האחרונה. השכונה, הממוקמת בין דרך אלוף שדה לכביש הטייסים וסמוכה לפארק הלאומי, מתאפיינת בשלושה שווקי נדל"ן נפרדים: דירות רגילות בבניינים ותיקים, בניינים חדשים בודדים, ונכסי קרקע כמו קוטג'ים ובתים פרטיים, המתומחרים ברמות שונות לחלוטין.
נתוני רשות המסים מצביעים על 18 עסקאות בשכונה בשנה האחרונה, בטווח מחירים רחב של 33 עד 53 אלף שקל למטר רבוע. בין העסקאות האחרונות שנרשמו: דירת חמישה חדרים ברחוב מצדה ב-4.15 מיליון שקל (כ-38.1 אלף שקל למ"ר), דירת ארבעה חדרים קטנה ברחוב רמת חן ב-2.6 מיליון שקל (כ-45.6 אלף שקל למ"ר), ודירת שלושה חדרים בקומת קרקע ברחוב אלוף דוד ב-3.13 מיליון שקל (כ-39.1 אלף שקל למ"ר). בקצה הגבוה של המחירים, נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב רזיאל בכ-53.5 אלף שקל למ"ר, ובית בן שמונה חדרים ברחוב אלוף דוד ב-6.55 מיליון שקל (כ-33.2 אלף שקל למ"ר בנוי).
ההיצע בשכונה כולל 56 נכסים למכירה, אך קיים פער משמעותי בין דירות רגילות לבתים פרטיים. לדוגמה, דירת שלושה חדרים בשטח 60 מ"ר מוצעת בכ-2.9 מיליון שקל, בעוד קוטג' בן שלושה חדרים בשטח 80 מ"ר מוצע ב-5.5 מיליון שקל, קרוב ל-70 אלף שקל למ"ר. פער זה מסביר מדוע המחיר החציוני המבוקש לדירות שלושה חדרים מטפס ל-4 מיליון שקל ויותר, בעוד עסקאות בדירות רגילות נסגרות סביב 3 מיליון שקל. המחירים המפורסמים הם עמדת פתיחה, והעסקאות נסגרות לרוב במחיר נמוך יותר.
בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ-8% במחירי דירות שלושה חדרים וכ-12% במחירי דירות ארבעה חדרים. עם זאת, יש לנקוט זהירות בפרשנות הנתונים בשל המדגם הקטן של 18 עסקאות בשנה. מחירי נכסי קרקע ודירות גן גבוהים משמעותית, ומגיעים ל-60 עד 70 אלף שקל למטר רבוע.
שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-10,000 שקל בחודש, אך מוטה כלפי מעלה על ידי בתים גדולים. דירות רגילות מושכרות ב-7 עד 10 אלף שקל, ובתים פרטיים ב-16 אלף שקל ויותר. יתרונות השכונה כוללים רחובות שקטים, קרבה לפארק הלאומי ולגבול גבעתיים ותל אביב, ומדד חברתי-כלכלי גבוה. החסרונות הם היצע חדש מצומצם, תלות בצירים עמוסים, ומעט מסחר שכונתי. צפי להפעלת הרכבת הקלה בסביבות 2027 עשוי לחזק את הביקוש בשולי השכונה.
