ממעבדות סייבר ועד בסיסי ענק: כך מרוץ החימוש של אירופה משנה את מפת הנדל"ן

אירופה מצויה בעיצומו של מרוץ חימוש מואץ, המונע על ידי המלחמה באוקראינה והתפרקות הסדר העולמי. גרמניה ופולין מובילות את המאמץ להקמת הצבאות הגדולים ביבשת, עם תוספות תקציביות של מאות מיליארדי אירו והשקת תוכניות לגיוס חובה. מגמה זו משפיעה באופן משמעותי על שוק הנדל"ן, בעיקר בתחומי התעשייה הצבאית ובניית בסיסים.

בתעשיית הנשק והביטחון, הצורך בנדל"ן משתנה. בעוד ייצור ביטחוני מסורתי התרחש באזורים מרוחקים, ייצור טכנולוגי עכשווי (סייבר, רחפנים, לוחמה אלקטרונית) דורש קרבה להון אנושי, למגזר טק ולרשתות אספקה. התוצאה היא דרישה למרחבים היברידיים המשלבים מעבדות, משרדי הנדסה ומתקני תעשייה קלה, לצד מתחמים מאובטחים למחקר ופיתוח. חברות כמו Sirius Real Estate משקיעות במתחמים כאלו, למשל בפארק תעשייה ליד קיל שבגרמניה, שם פועלת גם ריינמטאל. מגמה זו בולטת במיוחד על רקע האטה כלכלית בגרמניה וחולשה במגזר הרכב, כאשר תעשיות הביטחון מבטיחות צמיחה. אזורים כמו מינכן (רחפנים), קאסל (רכבים משוריינים), קובלנץ (משרדי רכש, כולל אלביט הישראלית) ופולין (ורשה, ז'שוב, קטוביץ') הופכים לחממות אזוריות. גם פריז, מדריד, רומא, שטוקהולם ואוסלו צפויות להשתלב במפה זו. דרישות חדשות כוללות אבטחה מוגברת, ריחוק ממרכזי אוכלוסייה ומיקום אסטרטגי ברשתות התחבורה.

במקביל, ישנה תחייה של בסיסים צבאיים. בריטניה משקיעה מיליארדי ליש"ט בבניית ושיפוץ בסיסים לקראת גידול צפוי בכוח האדם. גרמניה מקימה מחדש חמישה בסיסים נטושים ומתכננת להגיע לצבא של כ־260 אלף חיילים בעשור הקרוב. חברות נדל"ן כמו Sirius מתכננות להשקיע כמיליארד אירו בתחום עד 2027, ושיעור חכירת המשרדים על ידי חברות ביטחוניות הוכפל. Deka Immobilien משקיעה בבסיסים צבאיים, בסיסי חיל אוויר ונמלים.

עם זאת, ההתחמשות המחודשת מעוררת התנגדות מקומית. פריסת מערכת "חץ 3" בגרמניה העלתה חששות מפני הפיכת אזורים למטרות. בצרפת, ניסויי רחפנים גורמים למטרדי רעש. באנגליה, התעוררות תעשיית הצוללות בבארו גרמה לעליית מחירי דיור וכעס מקומי. ריינמטאל נאלצה לזנוח תוכניות למפעל חדש בגרמניה עקב הפגנות תושבים שחששו מסיכון ביטחוני.