למרות מלאי דירות שיא, מחירי הדיור בישראל לא צונחים

שוק הדיור בישראל מתמודד עם פרדוקס: כ-84 אלף דירות חדשות חדלות להימכר, אך מחירי הדיור אינם יורדים באופן משמעותי, ואף רשמו עלייה קלה של 0.1% במאי-יוני. נתון זה, למרות שהוא נמוך ב-1.5% מהשנה שעברה, משקף מלאי גדול במיוחד, העומד על כ-29 חודשי מכירה בקצב הנוכחי. הסיבה העיקרית לכך נעוצה בכך שהנתון הרשמי כולל דירות בשלבי בנייה שונים ודירות שאינן זמינות באופן מיידי, כאשר רק כ-25 אלף מהן מוכנות לקנייה מיידית. בנוסף, חלק ניכר מהדירות הלא מכורות מרוכז באזורי ביקוש נמוך יחסית, כמו תל אביב והמרכז, בעוד שבמקומות מבוקשים יותר קיים עדיין מחסור בדירות זולות.

חברות הנדל"ן מציעות כיום מבצעים פיננסיים חלופיים להנחות ישירות, כגון תוכנית "20/80" (תשלום מקדמה קטנה ויתרה בקבלת המפתח), סבסוד ריביות, או מתנות כמו ריהוט. מהלכים אלו מאפשרים להן להציע הטבות לרוכשים מבלי לשנות את המחיר הרשמי המוצהר, ובכך לשמור על תפיסת ערך גבוהה של הנכסים. בנק ישראל אף התייחס להתרחבות השימוש במנגנונים אלו.

הימנעות מהורדת מחירים משמעותית נובעת גם משיקולים פיננסיים של היזמים. הורדת מחיר פתאומית עלולה לפגוע בכלכליות הפרויקט, להשפיע על עסקאות קודמות ולערער את בטחונות הבנקים. חברות הנדל"ן, בעלות יכולת למחזר חובות, מעדיפות לעיתים למכור את הדירות בהדרגה לאורך זמן, גם אם במחיר נמוך יותר, מאשר להציע הנחות גדולות באופן מיידי. מחקרים אף מצביעים על כך שהגבלות פיננסיות על חברות בנייה משפיעות על החלטותיהן לגבי היצע הדיור.

במקביל, קונים רבים נרתעים מהשוק בשל מחירי הדיור הגבוהים ועלויות המשכנתא. למרות הורדת ריבית בנק ישראל ל-3.25%, שנועדה להקל על נטילת משכנתאות, גובה ההלוואות עדיין מהווה מכשול משמעותי עבור רבים. בנוסף, הפסיכולוגיה של המוכרים, הנתפסים את הדירה כנכס ולא כסחורה, גורמת להם להתקשות בקבלת ירידת ערך, מה שמוביל לעיתים למחירים גבוהים מהמציאות בשוק.

בפועל, מדד המחירים מראה עלייה מתונה בלבד, ועם התאמה לאינפלציה אף נרשמה ירידה. הלחץ על המחירים מתבטא יותר במבצעים פרטניים ובאזורים ספציפיים, כמו בבת ים, שם מלאי הדירות הלא מכורות עשוי להספיק לשמונה שנים. עתיד השוק תלוי בגורמים כמו המשך הורדת הריבית, התאוששות אמון הקונים, ויכולת היזמים לעמוד בהתחייבויותיהם מול הצורך למכור את המלאי הקיים.